Správná posloupnost jednotlivých kroků při koupi nebo prodeji nemovitosti nám zajistí, že vše na sebe bude navazovat tak jak má a proces bude bezpečný pro všechny strany. Celkem mohou nastat 4 hlavní scénáře. Jaký z nich použít záleží na tom, zda nemovitost je financována hypotékou a zda na dané nemovitosti vázne zástavní právo prodávajícího. 

A) Nemovitost je kupovaná na hypotéku a prodávajícího na nemovitosti nemá svou hypotéku.
B) Nemovitost je kupovaná na hypotéku a prodávajícího na nemovitosti má svou hypotéku.

C) Nemovitost je kupovaná bez hypotéky z vlastního a prodávajícího na nemovitosti má svou hypotéku.
D) Nemovitost je kupovaná bez hypotéky z vlastního a prodávajícího na nemovitosti nemá svou hypotéku.

Pojďme si je nyní probrat podrobně.

---

A) Nemovitost je kupovaná na hypotéku a prodávajícího na nemovitosti nemá svou hypotéku.

Banky jako jednu z podmínek pro poskytnutí úvěru vyžadují zřízení zástavního práva na nemovitosti. V takovém případě se mezi bankou a prodávajícím uzavírá zástavní smlouva. K podpisu dochází při podpisu kupní smlouvy. Banka poté umožní čerpání peněžních prostředků do advokátní úschovy. 

!!! Pokud je jeden z prodávajících v manželství, banka bude chtít podpis na zástavní smlouvě i druhého z manželů

2) Podpis smluvní dokumentace - Podpisy na smlouvách, které budou podány na katastr nemovitostí, advokáti úředně ověří. Poprosím vzít si do advokátní kanceláře platný občanský průkaz, podle kterého se bude ověřovat totožnost. Podepisuje se také návrh na vklad (standardizovaný dokument, podle kterého katastr nemovitostí hned pozná, jaké úkony má provádět). Po podepsání zůstávají úředně ověřené kupní smlouvy v advokátní kanceláři (Je to ochrana prodávajícího, který tím získává jistotu, že nedojde k převodu vlastnického práva dříve, než bude kupní cena složena do úschovy). Ověřuje se 2x kupní smlouva, 2x smlouva o advokátní úschově a 2x zástavní smlouva.

Úvěrující banky vyžadují jako jednu z podmínek pro výplatu peněžních prostředků předložení některých dokumentů. Po podepisování budet mít tedy k dispozici tyto dokumenty:

• zástavní smlouva s úředně ověřenými podpisy - dostanete v advokátní kanceláři, jednu kopii odnáší kupující do banky, jednu na příslušný katastrální úřad (bude sděleno v advokátní kanceláři, který konkrétně), zde kupující hradí poplatek 2000 Kč, který si v tomto okamžiku účtuje katastrální úřad (kdykoli se na katastr vkládá smlouva = 2000 Kč poplatek, viz i níže u kupní smlouvy). V některých případech tento poplatek hradí za kupující banka, případně hypotéční makléř kupujících v rámci svých služeb. 
• kupní smlouva s neověřenými podpisy - dostanete v advokátní kanceláři, kupující předávají bance
• smlouva o advokátní úschově s neověřenými podpisy - dostanete v advokátní kanceláři, kupující předávají bance
• písemné prohlášení manžela prodávající - (pokud je prodávající vdaná / ženatý) dostanete v advokátní kanceláři, kupující předávají bance
• pojistná smlouva - kupující má již u sebe / předal bance
• doklad o úhradě části kupní ceny z vlastních zdrojů do advokátní úschovy - dostanete od advokátní kanceláře, jakmile kupující pošle do advokátní úschovy tuto část financí z vlastních prostředků, kupující poté přeposílá bance

3) Peníze jsou v advokátní úschově - V okamžiku, kdy je na úschovní účet připsána celá kupní cena (kupující poslali část z vlastních zdrojů a banka poslala část z úvěru), kupní smlouvu s ověřenými podpisy dostávám od advokátní kanceláře a doručuji na příslušný katastrální úřad. V obchodním případu zastupuji prodávající = v rámci svých realitních služeb hradím poplatek 2000 Kč, který si v tomto kroku účtuje katastrální úřad.

4) Běží ochranná lhůta na katastru nemovitostí - Katastr nemovitostí má nyní na zápis vkladů lhůtu 20 dnů, což je tzv. “ochranná lhůta” kdy budete katastrem písemně vyrozumění o podaném návrhu na vklad a zahájení řízení ke změně vlastnictví. Pokud neodpovíte a nevyjádříte svůj nesouhlas, řízení se po 20 dnech / ochranné lhůtě / rozběhne.

5) Přepis na katastru nemovitostí - Poté má katastr až 30 dnů na zápis. Standardní lhůta zápisu v Praze je ale cca 5 dnů. Do této doby bude vlastnictví přepsáno. 

6) Po přepisu na katastru nemovitostí - Jakmile je hotovo, aktuální list vlastnictví posílám emailem do advokátní kanceláře, ta provede do 5 dnů výplatu peněz z advokátní úschovy na účet prodávajících.

7) Předání nemovitosti - Domluvíme termín předání nemovitosti, kde provedeme odečet stavu médií (elektřina, voda) a podepíšeme předávací protokol.

8) (Prodej bytové jednotka) Poslání předávacího protokolu SVJ - Emailem SVJ informujeme o změně vlastníka bytové jednotky a posíláme kontakt na nového vlastníka.

9) Přepis médií - Realitní kancelář provádí přepis medií (elektřina, plyn pokud je) na nového vlastníka. O průběhu budete informování.

10) Odhlášení daně z nemovitosti - Stačí, když napíšete svému místně příslušnému správci daně, finančnímu úřadu, v termínu do 31. ledna následujícího roku po prodeji, že jste nemovitost prodali a z tohoto důvodu se z daně z nemovitostí odhlašujete. Žádné formuláře neexistují, stačí obyčejné oznámení napsané emailem.

11) Přehlášení trvalého pobytu - Na tzv. ohlašovně místního obecního úřadu (či úřadu městské části) osobně vyplníte „Přihlašovací lístek k trvalému pobytu“ a zaplatíte správní poplatek. Formulář lze stáhnout a vytisknout také on-line. Předložíte dokumenty dokládající vaše nové bydliště (výpis z katastru nemovitostí na nové nemovitosti, originál kupní smlouvy apod.). Na úřadě vám odstřihnou růžek občanského průkazu a vydají kartičku „Potvrzení o změně trvalého pobytu“. Do 15 pracovních dnů máte povinnost zažádat o vydání nového občanského průkazu. Poté postupně nezapomeňte provést změnu trvalého pobytu na všech vašich dokumentech a institucích (řidičský průkaz, zdravotní pojišťovna, živnostenský úřad, finanční úřad, česká správa sociálního zabezpečení, cestovní pas atd.).